Sinau babagan Ngilangi Perbaikan lan Biaya Pemeliharaan

Ringkesan Apa sing kudu diwenehi perhatian ing regane New Repair IRS

Pemilik tunggal, bisnis kabeh ukuran lan pemilik omah rental bisa ngurangi biaya kanggo ndandani lan pangopènan properti lan peralatan. IRS ngetokake regulasi anyar sing ditindakake ing 2014. Peraturan-peraturan anyar iki nyatakake aturan-aturan kanggo mbenerake biaya perbaikan lan pangopènan.

Yen piranti ndandani ndadekake piranti luwih apik, nguripake properti kasebut kanthi normal, utawa nyalarasake barang kanthi nggunakake anyar utawa beda, banjur biaya dikapitalisasi lan disusut ing sawetara taun.

Biaya-biaya pangopènan lan pangopènan sing ora ana sajrone kategori sing luwih apik, restorasi utawa adaptasi bisa dicabut kanthi lengkap ing taun sing dibayar.

Dasar-dasar

"Yen sampeyan ndandani barang kasebut, sampeyan bisa ngurangi," ujare Steve Nelson, akuntan publik sing duwe sertifikat sing nulis babagan deducting ndandani ing blog Evergreen Small Business lan wis nulis e-book sing up-to-date nyiyapake Formulir 3115 kanggo Peraturan Nyoto Baru .

"Yen apa sing sampeyan tindakake iku luwih apik, restorasi utawa adaptasi," Nelson ngandika, "aturan anyar ngomong, kita bakal nggawe sampeyan kapitalis lan depreciate yen ora kaya jumlah sing cilik kentang."

Rawat lan Pemeliharaan Rutin sing Bisa Dibusak Tengen

"Umumé, sampeyan bisa ngurangi jumlah sing dibayar kanggo ndandani lan pangopènan kanggo properti nyata yen jumlah sing dibayangke ora kudu dikapitalisasi." (IRS.gov, Publikasi 535, Biaya Bisnis, bab 7, bagean biaya Repair lan Maintenance.)

Kanthi netepake apa sing bisa kita deduct miturut syarat-syarat apa ora kudu kita kapitalake, pasukan iki bisa nyuwun pitakonan: apa biaya iki kudu dikapitalisasi? Yen ora, banjur bisa ngurangi.

Ing bagean liya saka Publikasi 535, IRS njlèntrèhaké bédané pangopènan lan ndandani:

Pangopènan : Biaya kanggo ndandani utawa ningkatake properti sing digunakake ing perdagangan utawa bisnis sampeyan kudu entuk beyo utawa biaya ibukutha. Pangopènan rutin sing ndadekake properti sampeyan ing kondisi operasi efisien sing efisien, nanging ora ningkatake rega kasebut utawa ndilakake kanthi substansial urip ing properti, bisa ditolak ing taun sing ditindakake. Yen ora, biaya kudu dikapitalisasi lan disusut. " (IRS.gov, Publikasi 535, Business Expenses, bab 11, section on Repairs.)

Elinga yen IRS nemtokake apa kang tegese dening pangopènan rutin. Pangopènan rutin, IRS ngandika, "tetep properti sampeyan ing kondisi operasi efisien sing efisien." Conto bakal ngganti lenga ing mobil. Ngowahi lenga tetep operasi mobil kanthi normal lan irit, nanging ora mbenerake wektu urip kanthi migunani. Ngganti transmisi utawa mesin, Nanging, bakal mbenerake maneh mobil sing migunani, lan supaya iki luwih kaya ndandani sing kudu dikapitalisasi.

Ndandani Perbaikan lan Pangopènan: Ujian "BRA"

Biaya perbaikan lan pangopènan sing ndadekake properti luwih apik , utawa dipulihake menyang kondisi sing bisa digunakake, utawa nyetel properti kasebut nganggo anyar kudu dikapitalisasi lan didepresiasi sajrone pirang-pirang taun. Iki bisa gampang eling yen wong nggunakake test BRA, mnemonic sing diciptakaké déning Tony Nitti.

B etterments yaiku ndandani sing nggawe luwih apik tinimbang sadurunge. Utamane, ndandani ndandani kategorine sing apik:

• Ndandani cacat sing ana sadurunge sampeyan tuku properti kasebut
• Ndandani cacat sing kedade nalika properti digawe
• Memperbesar utawa nggedhekake properti supaya luwih nduweni kapasitas, utawa
• Dikarepake bisa nambah kualitas, kekuatan, efisiensi utawa produktivitas properti

Kanggo rincian luwih lengkap, waca Apa sing luwih apik? bagean Final Peraturan Nyata Property Q & A.

Restorasi, minangka salah siji sing bisa nyana, minangka ndandani sing ndandani apa-apa marang kondisi normal. Ndandani gendheng utawa ngganti gendheng yaiku rong conto restorasi. Utamané, ndandani reregetan miturut kategori pemugaran manawa ndandani sing:

• Mulihake properti sing rusak kanggo "kondisi operasinya sing efisien banget"; utawa
• Ganti komponen utama utawa bagean struktural substansial saka potongan property; utawa
• Rebuild properti kanggo kondisi kaya-anyar; utawa
• Asil mundhut, dituku utawa dituku, utawa perawatan mundhut korban kanggo properti utawa komponen properti.

Kanggo rincian liyane, waca Apa jumlah kanggo mulihake unit properti? bagean Final Peraturan Nyata Property Q & A.

Daptasi minangka ndandani sing ngganti cara properti utawa piranti sing digunakake.

Contone, umpamane pemilik bangunan ngowahi pabrik dadi ruang pamer. Cara bangunan digunakake owah-owahan saka manufaktur menyang penjualan eceran. Wiwit para pajek mbayar wis diganti carane dheweke migunakake properti kasebut, apa wae owah-owahan sing gegayutan karo nyesuaikan properti kasebut dipapitalisasi.

Secara khusus, IRS nyatake yen biaya adaptasi yaiku "Jumlah sing dibayar kanggo ngganti unit properti kanggo panggunaan anyar utawa beda yen adaptasi ora konsisten karo panggunaan biasa saka unit properti nalika sampeyan wiwit nempatake ing layanan "(saka Apa sing nyedhiyakake unit properti kanggo panggunaan anyar utawa liya saka Tanggung Jawab Akhir Tunggal Properti Q & A).

Trabasan: Telung Aturan Aman Aman

Aturan umum yaiku biaya kanggo ndandani lan pangopènan kudu dikapitalisasi lan disusut. Ana pangecualian kanggo aturan umum iki. Ing kasunyatan, ana telung eksepsi, sing kasebut IRS nyebat aman pelabuhan. Nanging sanajan karo pelabuhan sing aman, siji ora bisa mbatalake biaya. IRS ngajak para pembayar pajak supaya milih pilihan resmi (disebut "pemilihan") kanthi nglebokake statement pemilihan kanggo pengembalian pajak.

Pilkada Aman $ 50.000 untuk Pembayar Pajak Kecil.

Seseorang utawa bisnis bisa langsung nyuda biaya pangopènan lan pangopènan yen biaya $ 2,500 (utawa kurang) saben item utawa saben invoice . Bisnis sing nduweni "laporan keuangan sing ditrapake," nanging nduweni jumlah harbor sing aman yaiku $ 5,000. Iki watesan $ 2,500 bakal ditrapake kanggo taun pajak 2016.

Kanggo taun pajak 2014 lan 2015, watesan iku $ 500. Waca notifikasi 2015-82, Tambah ing Limit Aman Minimalis De Minimis kanggo Wajib Pajak Tanpa Pernyataan Keuangan Pidato (pdf), ing situs web IRS kanggo rincian babagan owah-owahan iki. Kanggo katrangan luwih rinci babagan iki, pirsani bagean pamilihan pemilihan aman de minimis ing Q & A ing situs web IRS.

Safe Harbor for Taxpayers Small

Piranti ganti bisa dicabut kanthi cepet yen jumlah total sing dibayar kanggo ndandani lan pangopènan ing properti kurang saka utawa kurang saka $ 10.000 utawa 2 persen saka basis ora disetel saka properti kasebut, sing paling murah . Lan pelabuhan aman mung kasedhiya kanggo bisnis kanthi bathi ing $ 10 yuta lan properti sing didandani nduweni basis sing ora diadaptasi ing $ 1 yuta. Kanggo katrangan luwih rinci bab iki, deleng pilihan pemilihan aman kanggo bagean wajib pajak cilik saka Q & A ing situs web IRS.

Safe Harbor kanggo Pemeliharaan Rutin

Yen perbaikan kalebu rutin pangopènan, biaya pangobongan bisa dideteksi kanthi cepet. Iki minangka jinis perbaikan sing kedadeyan kanthi rutin.

IRS wis ngutip babagan iki kanthi rinci. Kanggo pangopènan rutin kanggo bisa ditransfer langsung, IRS kepengin biaya kanggo gawe kabeh papat kritisi ing ngisor iki:

1. Piranti ganti rutin tetep aktif ing jinis-jinis sing bakal ditindakake;
2. Hasil ndandani saka nyandhang lan kobongan digunakake ing perdagangan utawa bisnis;
3. Ndandani perlu kanggo njaga operasi kanthi efisien ing kondisi normal;
4. Lan wis samesthine samesthine yen ndandani kudu ditindakake:
   • Luwih saka sepisan sajrone wektu 10 taun (kanggo bangunan lan struktur sing gegayutan karo bangunan), utawa
   • Luwih saka siji mangsa urip kelas (kanggo properti liyane saka bangunan).

(Hayat kelas nuduhake nomer taun ing ngendi IRS ngarepake kita nyusupake properti. Iki diwenehake ing Publikasi 946, Cara Depresi Properti , utamane bagean kelas properti bab 4 lan Appendix B.) - saka Safe Harbor kanggo Bagian Pemisahan Rutin saka Q & A ing situs web IRS. A ati-ati: rutin pangopènan aman pelabuhan ora aplikasi kanggo expenses sing tiba ing kategori tambah apik.

Disposisi Partial

Upaminipun pemilik tanah nggantosaken gendheng ing properti sewa. Ayo mikir babagan kahanan iki. Nalika properti kasebut dilayani minangka rental, biaya properti dibagi dadi loro: tanah lan bangunan. Tanah kasebut minangka aset non-depreciating. Biaya bangunan kasebut dikapitalisasi lan didepresiasi sajrone periode taun (27.5 taun kanggo omah real estate utawa 39 taun kanggo komersial real estate). Mangkono biaya saka atap lawas kalebu ing biaya saka bangunan lan wis depreciated saka wektu.

Saiki tuan rumah ngganti omah. Jenis pemugaran iki kudu dikapitalisasi lan didepresiasi (luwih saka 27.5 taun utawa 39 taun, manawa ana). Dadi saiki pemilik nduweni rong aset sing disusutake: bangunan asliné lan atap anyar. Nanging atap lawas kalebu ing bangunan. Dadi ing cara, tuwan tanah wis nyusut aset (atap lawas) sing ora ana maneh. Ing skenario iki, IRS ngidini tani kanggo nggawe panggonan parsial. Ing tengah-tengah, tuan rumah bisa nulis biaya saka atap lawas (saéngga mbusak bagéan saka biaya saka jadwal panyusutan bangunan).

Apa manfaate? Iki entuk potongan langsung kanggo atap lawas, kang ngetungake downside saka kudu depreciate gendheng anyar liwat sawetara taun. Lan, iki ngilangi atap lawas (biaya historis lan akumulasi panyusutan) saka neraca pajek wajib. Bonus ditambahake: "Ora ana rejeki penyusutan amarga ora ana panuku utawa ijol-ijolan," ujare Phil Zaman, direktur ing Kantor Pajak Nasional CBIZ. Mangkono panggonan parsial bakal nyebabake panyusutan sing kurang akumulasi yen bisa dituku maneh yen properti kasebut bisa didol ing mangsa ngarep.

Apa Sampeyan Perlu Deleng

Kanggo nemtokake apa sing bisa dicabut lan apa sing kudu dikapitalisasi, kita maneh apa sing ana, biaya, lan biaya sing ana hubungane karo properti sing didandani utawa dikelola. "We kudu ati-ati ora mung kanggo nulis artikel," Nelson ngandika, "Iki nyata bisa nyedhiyakake peraturan ngandika, kita kudu tenan katon ing expenses iki." Supaya carane kita nemen katon biaya iki?

Kanggo saben biaya pangopènan utawa pangopènan:

1. Delengen invoice kanggo biaya
2. Apa biaya kanggo? Aplikasi test BRA: yaiku biaya sing luwih apik, pemugaran utawa adaptasi?
3. Pinten biaya?
4. Apa saben item ing invoice padha karo utawa kurang saka $ 2,500? Apa total invoice padha karo utawa kurang saka $ 2,500? Yen mangkono, anggep nggunakake de minimis safe harbor.
5. Apa jumlah padha karo utawa kurang saka $ 10,000? Kaping kanggo utawa kurang saka 2 persen saka basis sing ora diadaptasi saka properti sing didandani? Yen mangkono, anggep nggunakake pemilihan aman pelabuhan kanggo pambayaran pajek cilik.
6. Apa sifat perbaikan? Apa mbenake bagean sing samesthine lan perlu tetep ing properti ing syarat-syarat operasi sing luwih efisien? Yen mangkono, anggep nggunakake aman pelabuhan kanggo pangopènan rutin.
7. Coba entuk apa sing bisa nulis "panggonan parsial."
8. Ngowahi kapitalisasi apa wae sing dibutuhake lan gawe jadwal panyusutan kanggo nulis biaya pambuwangan.

Sumber daya kanggo digger luwih jero menyang Ndandani lan Pangopènan Pengirangan:

• Deleng uga: IRS ngrampungake registrasi babagan Dispositions of Property Depreciable Property (Parker Tax Publishing, 8 September 2014).
• Kabar 2015-82 (IRS.gov, pdf), sing ngowahi pelabuhan aman de minimis saka $ 500 nganti $ 2,500; diringkesake ing IR-2015-133: Kanggo Usaha Kecil: IRS Ngundakake Ambang Property Nyoto Kanggo $ 2,500; Sederhana Ngajokake lan Rekam (IRS.gov, 24 Nopember 2015).
• Peraturan Nyoto Properti - Pitakonan sing Sering Kedhaftar (IRS.gov, 13 Maret 2015).
• Keputusan Keuangan 9636: Panuntun babagan Pengirangan lan Kapitalisasi Expenditures Related to Real Estate Property (IRS.gov, tanggal efektif 19 September 2013).
• Prosedur Revenue 2015-20 (IRS.gov, pdf); diringkesake ing IR-2015-29: IRS Ndadekake Gampang Kanggo Usaha Kecil Kanggo Aplikasi Regane Perbaikan kanggo 2014 lan Future Taun (IRS.gov, 13 Februari 2015).
• Peraturan Nyata Property - Perbaikan Regs Guidance and Resources (AICPA.org)
• Ngleksanakake Peraturan Property Nyoto Anyar ( Journal of Accountancy , 31 Januari 2014).
• Pemeliharaan Rutin Aman Antarane Peraturan Perbaikan IRS Anyar (Nolo.com)
• Pegawe Wajib Pajak sing Aman kanggo Ndandani lan Ngluwihi (Nolo.com)
• Syarat-syarat sing nduwe dhuwit ing sangisoré Peraturan Perbaikan IRS (Nolo.com)